Immobilier - projet de réformes 2012
Même s’il est encore trop tôt pour afficher une certitude absolue quant aux réformes relatives au logement prévues par le nouveau gouvernement, indéniablement un certain nombre d’axes forts de réforme semblent désormais se dessiner.
1) Réforme des plus-values immobilières
Rappel de la situation actuelle : depuis le 1er février 2012 la plus-value dégagée à l’occasion de la cession d’un investissement immobilier locatif ou d’une résidence secondaire est exonérée d’impôt au-delà de 30 ans de détention du bien. En deçà de ce seuil un abattement s’applique en fonction du nombre d’années de détention : il est de 2% par an entre la 5ème et la 16ème année de détention, de 4% par an entre la 17ème et la 24ème année de détention, et de 8% entre la 25ème et la 30ème année.
Modifications envisagées par le nouveau gouvernement :
La résidence principale resterait exonérée d’imposition sur les plus-values. Le régime applicable aux cessions d’investissements locatifs ou de résidences secondaires serait lui profondément remanié :
- Exonération d’imposition sur les plus-values au-delà de 22 ans de détention
- Application d’un abattement annuel de 5% à partir de la troisième année
Toutefois ces plus-values ne seraient plus comme c’est le cas aujourd’hui assujetties à un régime spécifique d’imposition, mais seraient soumises à l’impôt sur le revenu, autrement dit elles seraient taxées au taux marginal d’imposition.
Concrètement comment le système fonctionnerait-il ?
Prenons l’exemple d’un bien acquis 100.000€. La valeur du bien pour le calcul de la plus-value serait augmentée d’un montant forfaitaire de 10% correspondant au coût d’acquisition et d’un coefficient d’érosion monétaire. Un bien acquis il y a 6 ans se verrait ainsi appliquer un coefficient d’érosion monétaire de 1,083. A supposer que le bien soit revendu 150.000€, le calcul de la plus-value serait le suivant : 150.000 – (100.000 x 1,1 x 1,083) = 150.000 - 119.130 = 30.870€.
Resterait ensuite à prendre en compte l’abattement forfaitaire de 5% : 30.870 – 30.870 x (4 x 5%) = 24.696 € de plus-value imposable.
A supposer que le contribuable concerné soit imposé à un taux marginal de 30%, cette plus-value supporterait alors une imposition à hauteur de 30%.
Cette réforme devrait donc par certains côtés être plus avantageuse que le modèle actuel puisqu’elle conduirait à une exonération plus rapide des plus-values, mais à l’inverse les personnes situées dans des tranches d’imposition élevées (30% et au-delà) seraient soumises à une imposition plus lourde de leurs éventuelles plus-values. Tout dépendra en fait de la situation personnelle de chacun !
2) Encadrement des loyers
Beaucoup de spéculations à ce stade autour du modèle d’encadrement qui pourrait être mis en place et aucune certitude. Pour autant plusieurs axes forts semblent se dessiner :
Dans les régions tendues comme l’Ile de France, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et la côte basque, il est prévu d’encadrer les loyers lors de la remise en location d’un bien.
Ainsi chaque fois qu’un bien sera remis sur le marché de la location, le loyer ne devra pas augmenter plus vite que l‘Indice de Référence des Loyers (IRL) et le bail devra mentionner le loyer précédent.
Un système complémentaire est également prévu afin que le loyer d’un bien ne puisse pas dépasser le niveau moyen constaté dans le quartier. Il n’aura échappé à personne que pour mettre un tel système en place il convient d’avoir une analyse très fine des loyers quartier par quartier, rue par rue et en fonction de l’état du bien loué. La constitution de cet observatoire des loyers prendra du temps.
Pour autant l’exécutif semble décidé à aller vite. Ainsi Cécile Duflot, Ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires, annonce dors et déjà qu’ « un décret bloquera les loyers à la relocation d’ici la rentrée ».
Affaire à suivre… Nous ne manquerons pas de vous tenir au courant dans les prochains mois.