Taxe sur loyers abusifs – Attention !

La loi de finances pour 2012 a introduit une taxe sur les loyers dits abusifs. De quoi s’agit-il ?

Celle-ci s’applique pour les biens, vides ou meublés, de surface habitable inférieure ou égale à 14 m², affichant un loyer supérieur au « loyer de référence » et  loués pour un durée minimale d’au moins 9 mois. Ce loyer de référence a été fixé pour l’année 2012 à hauteur de 40€ par m².

Cette taxe a une double particularité :

- Plus le loyer dépasse le seuil de 40€/m², plus le taux de la taxe est élevé, ce qui fait que cette taxe absorbe l’essentiel des revenus locatifs perçus au-delà de 40€/m². Ainsi par exemple un appartement de 12 m² loué 540€ par mois, soit 45 €/m², se verra appliquer une taxe de 10%, soit 540€ x 10% = 54€, ce qui laisse un revenu locatif de 540 – 54 = 486 €, ou seulement 6€ de plus que si le bien avait été loué 40€/m².

Le taux de la taxe est fonction de l’écart en pourcentage entre le loyer mensuel pratiqué et le  loyer mensuel de référence conformément au tableau suivant :

- Mais cette taxe se caractérise aussi par le fait de ne pas être déductible fiscalement, et c’est là un point très important ! En effet cette non déductibilité entraine de fait pour le propriétaire bailleur une perte par rapport à un scenario de location à 40€/m². Pour reprendre l’exemple ci-dessus, le revenu net de frais, taxe, contributions sociales, impôt sur le revenu (avec un taux marginal d’imposition à 30%) s’élève à 234€ en cas de location à 40€/m², mais seulement 204€/m² en cas de location à 45€/m².

Autrement dit plus le loyer dépasse les 40€/m², plus le propriétaire bailleur s’appauvrit !

Dans ces conditions nous vous recommandons donc de ne pas fixer de loyer dépassant ce seuil de 40€/m², et si le loyer dépasse déjà ce niveau alors le mieux à faire est de modifier le loyer par un avenant au bail pour le ramener à un niveau maximum de 40€/m².

Pour l’avenir la plus grande vigilance devra être de mise. En effet le législateur peut modifier le loyer de référence d’un simple décret dans une fourchette allant de 30 à 45€/m². Ce qui veut dire qu’un durcissement des conditions d’application de la taxe est non seulement possible, mais aussi facilement réalisable.

Vous avez un doute par rapport à la mise en œuvre ou au calcul de cette taxe sur les loyers abusifs ? N’hésitez pas à nous contacter. C’est avec plaisir que nous répondrons à vos questions.

Habitat Espace Conseil Gestion, spécialiste de la gestion locative sur le 15ème arrondissement de Paris

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